裁判所 から「担保不動産競売開始決定」の通知が届いた方
これは債権者（金融機関またはローン保証会社）が債権を現金で回収するために裁判所に競売を申し立て、それに基づき裁判所が「競売の手続きを開始するとともに不動産の差し押さえをした」という通知です。
俗に「競売開始決定通知」と言われ、該当不動産の地域を管轄する地方裁判所からの特別送達で「担保不動産競売開始決定」と書かれた通知書が届きます。
この差し押さえの事実は不動産の登記記録に残され、第三者にもわかるようになってしまします。
これから競売手続きが進んでいくことを知らせる通知ですが、滞納している住宅ローンを一括で返済できるような場合は、保証会社と交渉を行うことで、競売を取り下げてもらうことができる可能性があります。
ただ、住宅ローンの残額を一括で返済できるケースというのはかなり限られているかと思いますので、通常は難しいといわざるをえません。
競売までの流れとしてはまず、この通知を受けてから１か月〜３か月ほど経つと裁判所執行官による現況調査が行われます。
建物がある場合は各部屋の写真を撮り、居住者がいれば今後の競売の流れを執行官が教えてくれます。
これは法律に基づく強制的なもので、あなたが協力しなければ裁判所の権限で専門業者によって解錠されたうえ、勝手に中に入って調査が進められます。
執行官の調査によって、裁判所が、「現況調査報告書」や競売の売却基準価格（入札の最低価格）を決める「評価書」を作成します。
その後、競売開始より約４か月〜５か月後に新聞・インターネットにて住所・評価書・現況調査報告書（執行官が撮影した写真も）が一般に向けて公開されます。
それからしばらく経つと、裁判所から今度は「期間入札の通知」が届きます。これは競売の入札期間、開札期日、売却決定期日などを定めたもので、そこに書かれたスケジュールに従い、競売の手続きがどんどんと進んでいってしまいます。
競売の結果、住宅ローンの残高が残ってしまった場合は、その残高を今後返済していく必要があるのです。
実際に競売が始まる前に、任意売却を完了させることは不可能ではありません。
期間に余裕がなく厳しい状況ですが、債権者（金融機関またはローン保証会社）との間を取り持つことによって競売の申し立てを取り下げてもらい、任意売却に切り替えることが可能です。
ただし、残された時間はそれほど多くありません。理論上では、開札期日の前日まで競売の取り下げは可能ですが、短い期間で買主を探した上で、債権者が納得する価格による売買契約を終わらせることは極めて困難です。
任意売却成功の可能性を高めたいのであれば、競売開始決定通知を受け取った時点で速やかに行動を起こしてください。少しでも早い決断が任意売却の成否を左右します。
